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Crédito Hipotecario con Letras de Crédito:

Se financia con un instrumento que emite el banco, llamado letra hipotecaria. Estas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco o un tercero relacionado, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor.

El precio que se obtiene por la venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra (valor par) y el precio al que ésta se transa.

En la escritura de crédito hipotecario o mutuo debe precisarse a la parte contratante que se hará cargo de esta diferencia. En caso que resulte ser el deudor, éste deberá soportarla y pagarla, por lo que se le recomienda que antes de hacer la operación, investigue en el mercado el valor al que se han transado letras similares en los días previos a realizar su propia operación. Mediante este sistema se suele financiar hasta el 75% del valor de la propiedad.

Mutuo Hipotecario Endosable:

Es un préstamo en pesos o unidades de fomento  (UF) y está sustentado en una escritura del contrato, la cual se transa en el mercado a través de un endoso, que permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento.

El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias.

Este tipo de crédito puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en la escritura pública respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que el canal de comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo este. Por lo general, el crédito no puede sobrepasar el 80% del valor de la propiedad.

Mutuo Hipotecario No Endosable:

En este caso el banco financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso. Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato y a lo indicado en la Ley 18.010 sobre operaciones de crédito de dinero.

¿Puede afectar al solicitante la diferencia entre uno y otro tipo de crédito?

Sí, ya que mediante el sistema de mutuo hipotecario se asegura al adquiriente de una vivienda la recepción del 100% del crédito hipotecario pactado, debido a que no requiere emitir ni vender letras de crédito en el mercado. La letra, en cambio, puede ser vendida a un porcentaje menor de su valor de emisión, que fue el ofrecido al solicitante del crédito.

Cuando compramos una propiedad debemos considerar algunos gastos indispensables para tramitar la adquisición y los estudios legales correspondientes. Estos costos varían según el valor de la propiedad, el monto del crédito y el banco o institución financiera que elijamos.

  • Estudio de título: consiste en revisar y analizar que las escrituras de la propiedad estén en orden. Incluye redacción de escritura y revisión de inscripciones, es decir, la historia de la propiedad. Puede costar entre UF 4 y UF 7.
  • Tasación: Corresponde a la fijación del valor de la propiedad en el mercado y alcanza costos de entre UF 2,8 y UF 5,5.
  • Gastos Notariales: Son los cobros que efectúa la Notaría por la tramitación de la escritura. Varían entre 2 UF y 5 UF, según la propiedad.
  • Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: depende del valor de la propiedad.
  • Impuesto al timbre y estampillas: este valor varía según se trate de una vivienda nueva o usada, si es DFL 2 o no, entre otros. Para una vivienda nueva DFL 2, su valor asciende a UF 8,04 (0,804% del valor del crédito). Se aplica en caso de créditos hipotecarios otorgados con letras de crédito. En el caso de Créditos de tipo Mutuo Hipotecario el Impuesto a pagar es el Impuesto al Mutuo.
  • Recuerde que deberá pagar un seguro de desgravamen, de montos variables (aproximadamente desde UF 0,19 mensual), el que debe ser expresamente aceptado por usted.
  • Estos costos dependen de la entidad bancaria donde tramite el crédito hipotecario. Es importante cotizar en varias instituciones financieras antes de tomar una decisión.

Simulación o consulta de crédito Hipotecario

Tiene por objeto establecer condiciones generales del crédito, el monto del dividendo, seguros y gastos de operación para un crédito determinado. Para esto es necesario conocer el tipo de propiedad, si es nueva o usada, su valor, el capital solicitado. La entidad financiera entrega una tasa y comisión. Se entregan además consideraciones generales para la realización de la operación.
Para hacer simulaciones haga click aquí.

Solicitud de pre-aprobación

Corresponde a un formulario que debe ser llenado por el cliente a fin de conocer si es o no sujeto crédito a partir de los datos entregados por él pero sin ser verificados por la institución.
Para solicitar preaprobaciones haga click aquí.

Solicitud de crédito inmobiliario

Corresponde al formulario de solicitud que debe ser llenado por el cliente con su identificación y además de antecedentes laborales y comerciales. Acá se incluyen condiciones del crédito, datos del vendedor, entre otros.

Estado de situación

Formulario donde junto a antecedentes del cliente y del cónyuge, debe explicitarse la renta mensual y antecedentes relativos a los activos y pasivos del solicitante.
Listado de requerimientos de antecedentes legales relativos al inmueble (deberán ser aportados por el vendedor).
Listado de antecedentes requeridos al comprador (deberán ser aportados por el solicitante).

Recepción formal de antecedentes

Corresponde a la entrega por parte del solicitante de los antecedentes requeridos, mencionados en el punto anterior.

Estudio de títulos

Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al inmueble por parte de abogados del banco. El objetivo general es definir quién es realmente el propietario de la vivienda y su condición en cuanto a hipotecas y gravámenes.

Tasación

Especialistas realizan, por parte del banco, una tasación. Ésta tiene por objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco. Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el comprador solicitante.
Hay que advertir que la institución financiera toma los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador, que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un crédito por un monto inferior al requerido.
La tasación considera entre otros antecedentes: superficie del terreno, superficie construida, antigüedad, ubicación, barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, etc.

Evaluación y resolución

Como resultado del estudio de títulos y del informe de tasación se emite una resolución. Esta puede ser aprobatoria o de rechazo si existiera alguna anomalía como por ejemplo problema en los títulos de la propiedad.

Escrituración

Mediante un escrito ante notario público se hace oficial el compromiso de compraventa, estableciendo y compareciendo todas las partes involucradas: vendedor, comprador, entidad que otorga el crédito. Se identifica claramente la propiedad y el precio de venta, la cantidad aportada por el comprador, por el banco y el establecimiento de la hipoteca en favor de la institución financiera.
En esta oportunidad el comprador debe realizar el pago. Lo usual es que este se formalice a través de un depósito a plazo en favor del vendedor, el cual queda en notaría con instrucciones de entrega una vez concluida la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Con la inscripción de la propiedad a nombre de comprador se oficializa el cambio de propiedad del inmueble. Cualquier problema con la propiedad como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a la obtención de certificados requeridos aparecería en esta oportunidad. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien inmueble.

Emisión y liquidación de las letras (sólo letras hipotecarias)

Cuando el cliente solicita un crédito hipotecario, el banco o sociedad financiera emite letras hipotecarias, las cuales se transan en las bolsas de valores del país. Allí pueden ser adquiridas entre otros, por los inversionistas institucionales (administradora de fondos de pensiones, compañías de seguros, etc.). El precio de venta de las letras depende de la disposición de estos compradores y de la solvencia de la entidad emisora.
Si el título se transa al 100% de su valor, el cliente recibirá la totalidad del crédito que solicitó. Si se transa por menos, la diferencia debe ser asumida por el deudor hipotecario. Esto no significa que pierda dinero, sino que el banco o la sociedad financiera le prestará un porcentaje menor.

En términos generales, para solicitar un crédito las instituciones financieras requieren:

  • Tener una renta compatible con el dividendo que se va a pagar, no superior al 25% de la renta líquida mensual.
  • Tener un nivel de endeudamiento compatible con el crédito que se solicita.
  • Tener un comportamiento comercial intachable, tanto el solicitante como su grupo familiar.
  • Contar con seguro de desgravamen (tramitado por la institución).
  • Contar con una tasación de la propiedad, que la institución financiera ordenará hacer a los profesionales que corresponda.
  • Haberse realizado un estudio de títulos de la propiedad que abarque por lo menos 10 años, por los profesionales que la institución designe y que hayan encontrado dichos títulos conforme a derecho.

¿Se pueden considerar ingresos familiares? 
Sí, para obtener un crédito se puede sumar los ingresos del matrimonio.

¿Si los ingresos no alcanzan, se puede tener un co-deudor? 
La mayoría de los bancos permiten incluir un codeudor, preferentemente familiar, el cual debe demostrar los ingresos suficientes para pagar la cuota por sí solo.

¿Se toman en cuenta los ingresos brutos o netos? 
En general se consideran los ingresos netos a los cuales se pueden sumar gratificaciones.

¿Cómo se acredita la renta requerida? 
Los siguientes son los requisitos habituales, los cuales pueden variar de una institución a otra:

Si eres Empleado:

  • Certificado de Renta y Antigüedad.
  • 3 últimas liquidaciones de sueldo.
  • Certificado de cotizaciones AFP últimos 6 meses.

Si eres vendedor:

  • Certificado de renta y antigüedad.
  • 6 últimas liquidaciones de sueldo.
  • Certificado de cotizaciones AFP últimos 6 meses.

Comerciante o Socio de Empresa:

 

  • Declaración del Impuesto Anual a la Renta de los 3 últimos años (del solicitante y de las empresas en que participa).
  • 3 últimos balances tributarios.
  • 6 últimos pagos de I.V.A.
  • En caso de ser socio, copia de la escritura de la sociedad.

Si eres Profesional Independiente: 

 

  • Declaración del Impuesto a la Renta de los 3 últimos años.
  • Fotocopias de las boletas de los 6 últimos meses.

Si eres Rentista:

  • Contrato vigente de arriendo.
  • Fotocopia de los 6 últimos recibos de arriendo de la propiedad que le genera renta.
  •  Certificado de Dominio Vigente y de Gravámenes y Prohibiciones de la propiedad que le genera renta.
  • Declaración del Impuesto a la renta de los últimos 3 años.
  • Contribuciones.

Si eres pensionado: 

  • Recibo de pago de pensiones de los últimos 3 meses.
  • Resolución que otorgó la pensión.

¿Cuál es la edad máxima para obtener un préstamo? 

La edad actual, más el plazo del préstamo, debe sumar máximo 75 años en algunas instituciones, 80 en otras.

 

 

Definiciones generales

Dividendo: El dividendo es la cuota mensual que paga el deudor por el crédito hipotecario. Éste incluye:

Amortización del capital: es la cantidad correspondiente al pago del capital prestado. Este componente va variando en el tiempo. En los primeros dividendos, es muy poco lo que se amortiza, la mayor parte del componente del dividendo es pago de intereses. Al contrario, hacia el final del período, la mayor parte corresponde al capital. Por este motivo hay que analizar muy bien si conviene comprar  con un plazo largo (20 años) pensando en vender al poco tiempo, ejemplo  3 años. Al contrario, si se está en un período final de pago de dividendos de un crédito,  en general no conviene prepagar.

Pago de intereses: es el valor del dinero. Se expresa en una tasa anual. UF más la tasa. (Para más información de tasas haga clic aquí )
Lo más habitual es que esta tasa sea fija durante todo el período. Pero también puede ser variable. En este último caso, si bien puede ser muy conveniente en un período –por ser muy bajo– se debe tener presente que puede variar hasta hacerse claramente inconveniente. Por esta razón se debe analizar las condiciones de prepago y la tasa máxima  a que puede llegar en caso que las condiciones se tornen adversas.
A partir de 2001, los intereses por concepto de créditos hipotecarios son descontados del total de la base imponible, significando una disminución en los impuestos.
Para mayor información de beneficios tributarios haga clic aquí.

Comisión: corresponde al monto a pagar por concepto de comisión que cobra el banco por la administración del crédito (letras hipotecarias). La comisión puede variar según  parámetros propios de la institución por características del solicitante, plazos, montos, etc.

Seguro de desgravamen: seguro de vida  destinado a extinguir la deuda pendiente con el acreedor, en caso de fallecimiento del deudor.

Seguro de incendio y terremoto:
el seguro lo puede obtener a través de la misma institución financiera por la cual gestiona el préstamo, o hacerlo de manera particular, donde la aseguradora se encarga de endosar el seguro en favor del banco. Si lo hace a través del banco, el cobro del seguro se hará a través de los dividendos. Esto último es la práctica más habitual. De hecho, algunas instituciones pueden poner dificultades si no se hace a través de ellas.

A grandes rasgos, cuando ocurre un siniestro en una propiedad con garantía hipotecaria producto de un crédito y la pérdida es total, la compañía de seguros entrega los fondos al banco, el cual siempre los aplica a la deuda. En caso de que exista un excedente a favor del cliente después de pagada la deuda, su destino se gestiona internamente, pues pueden existir otras deudas en el banco que utilicen garantía general. En caso de daños parciales, la compañía entrega los fondos al banco y éste tiene dos opciones: cubrir la deuda o entregar los recursos al cliente para que éste regularice los daños.

En materia de seguros, tanto de incendio como terremoto, se debe tener en cuenta la cobertura. Algunos tienen coberturas  especiales; como ser de  Primera Pérdida (lo que implica que al momento de indemnizar un siniestro no se discute el valor asegurado, o no está afecto al prorrateo), y no están afectos a depreciación para efectos de calcular la indemnización. Esto significa que a siniestros parciales se repone a nuevo.

Los seguros son anuales y existen, en general dos fechas para renovarlos, éstas son diciembre o julio de cada año.

Crédito Hipotecario con Letras de Crédito:

Se financia con un instrumento que emite el banco, llamado letra hipotecaria. Estas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco o un tercero relacionado, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor.

El precio que se obtiene por la venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra (valor par) y el precio al que ésta se transa.

En la escritura de crédito hipotecario o mutuo debe precisarse a la parte contratante que se hará cargo de esta diferencia. En caso que resulte ser el deudor, éste deberá soportarla y pagarla, por lo que se le recomienda que antes de hacer la operación, investigue en el mercado el valor al que se han transado letras similares en los días previos a realizar su propia operación. Mediante este sistema se suele financiar hasta el 75% del valor de la propiedad.

Mutuo Hipotecario Endosable:

Es un préstamo en pesos o unidades de fomento  (UF) y está sustentado en una escritura del contrato, la cual se transa en el mercado a través de un endoso, que permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento.

El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias.

Este tipo de crédito puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en la escritura pública respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que el canal de comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo este. Por lo general, el crédito no puede sobrepasar el 80% del valor de la propiedad.

Mutuo Hipotecario No Endosable:

En este caso el banco financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso. Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato y a lo indicado en la Ley 18.010 sobre operaciones de crédito de dinero.

¿Puede afectar al solicitante la diferencia entre uno y otro tipo de crédito?

Sí, ya que mediante el sistema de mutuo hipotecario se asegura al adquiriente de una vivienda la recepción del 100% del crédito hipotecario pactado, debido a que no requiere emitir ni vender letras de crédito en el mercado. La letra, en cambio, puede ser vendida a un porcentaje menor de su valor de emisión, que fue el ofrecido al solicitante del crédito.

Cuando compramos una propiedad debemos considerar algunos gastos indispensables para tramitar la adquisición y los estudios legales correspondientes. Estos costos varían según el valor de la propiedad, el monto del crédito y el banco o institución financiera que elijamos.

  • Estudio de título: consiste en revisar y analizar que las escrituras de la propiedad estén en orden. Incluye redacción de escritura y revisión de inscripciones, es decir, la historia de la propiedad. Puede costar entre UF 4 y UF 7.
  • Tasación: Corresponde a la fijación del valor de la propiedad en el mercado y alcanza costos de entre UF 2,8 y UF 5,5.
  • Gastos Notariales: Son los cobros que efectúa la Notaría por la tramitación de la escritura. Varían entre 2 UF y 5 UF, según la propiedad.
  • Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: depende del valor de la propiedad.
  • Impuesto al timbre y estampillas: este valor varía según se trate de una vivienda nueva o usada, si es DFL 2 o no, entre otros. Para una vivienda nueva DFL 2, su valor asciende a UF 8,04 (0,804% del valor del crédito). Se aplica en caso de créditos hipotecarios otorgados con letras de crédito. En el caso de Créditos de tipo Mutuo Hipotecario el Impuesto a pagar es el Impuesto al Mutuo.
  • Recuerde que deberá pagar un seguro de desgravamen, de montos variables (aproximadamente desde UF 0,19 mensual), el que debe ser expresamente aceptado por usted.
  • Estos costos dependen de la entidad bancaria donde tramite el crédito hipotecario. Es importante cotizar en varias instituciones financieras antes de tomar una decisión.

Simulación o consulta de crédito Hipotecario

Tiene por objeto establecer condiciones generales del crédito, el monto del dividendo, seguros y gastos de operación para un crédito determinado. Para esto es necesario conocer el tipo de propiedad, si es nueva o usada, su valor, el capital solicitado. La entidad financiera entrega una tasa y comisión. Se entregan además consideraciones generales para la realización de la operación.
Para hacer simulaciones haga click aquí.

Solicitud de pre-aprobación

Corresponde a un formulario que debe ser llenado por el cliente a fin de conocer si es o no sujeto crédito a partir de los datos entregados por él pero sin ser verificados por la institución.
Para solicitar preaprobaciones haga click aquí.

Solicitud de crédito inmobiliario

Corresponde al formulario de solicitud que debe ser llenado por el cliente con su identificación y además de antecedentes laborales y comerciales. Acá se incluyen condiciones del crédito, datos del vendedor, entre otros.

Estado de situación

Formulario donde junto a antecedentes del cliente y del cónyuge, debe explicitarse la renta mensual y antecedentes relativos a los activos y pasivos del solicitante.
Listado de requerimientos de antecedentes legales relativos al inmueble (deberán ser aportados por el vendedor).
Listado de antecedentes requeridos al comprador (deberán ser aportados por el solicitante).

Recepción formal de antecedentes

Corresponde a la entrega por parte del solicitante de los antecedentes requeridos, mencionados en el punto anterior.

Estudio de títulos

Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al inmueble por parte de abogados del banco. El objetivo general es definir quién es realmente el propietario de la vivienda y su condición en cuanto a hipotecas y gravámenes.

Tasación

Especialistas realizan, por parte del banco, una tasación. Ésta tiene por objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco. Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el comprador solicitante.
Hay que advertir que la institución financiera toma los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador, que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un crédito por un monto inferior al requerido.
La tasación considera entre otros antecedentes: superficie del terreno, superficie construida, antigüedad, ubicación, barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, etc.

Evaluación y resolución

Como resultado del estudio de títulos y del informe de tasación se emite una resolución. Esta puede ser aprobatoria o de rechazo si existiera alguna anomalía como por ejemplo problema en los títulos de la propiedad.

Escrituración

Mediante un escrito ante notario público se hace oficial el compromiso de compraventa, estableciendo y compareciendo todas las partes involucradas: vendedor, comprador, entidad que otorga el crédito. Se identifica claramente la propiedad y el precio de venta, la cantidad aportada por el comprador, por el banco y el establecimiento de la hipoteca en favor de la institución financiera.
En esta oportunidad el comprador debe realizar el pago. Lo usual es que este se formalice a través de un depósito a plazo en favor del vendedor, el cual queda en notaría con instrucciones de entrega una vez concluida la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Con la inscripción de la propiedad a nombre de comprador se oficializa el cambio de propiedad del inmueble. Cualquier problema con la propiedad como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a la obtención de certificados requeridos aparecería en esta oportunidad. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien inmueble.

Emisión y liquidación de las letras (sólo letras hipotecarias)

Cuando el cliente solicita un crédito hipotecario, el banco o sociedad financiera emite letras hipotecarias, las cuales se transan en las bolsas de valores del país. Allí pueden ser adquiridas entre otros, por los inversionistas institucionales (administradora de fondos de pensiones, compañías de seguros, etc.). El precio de venta de las letras depende de la disposición de estos compradores y de la solvencia de la entidad emisora.
Si el título se transa al 100% de su valor, el cliente recibirá la totalidad del crédito que solicitó. Si se transa por menos, la diferencia debe ser asumida por el deudor hipotecario. Esto no significa que pierda dinero, sino que el banco o la sociedad financiera le prestará un porcentaje menor.

En términos generales, para solicitar un crédito las instituciones financieras requieren:

  • Tener una renta compatible con el dividendo que se va a pagar, no superior al 25% de la renta líquida mensual.
  • Tener un nivel de endeudamiento compatible con el crédito que se solicita.
  • Tener un comportamiento comercial intachable, tanto el solicitante como su grupo familiar.
  • Contar con seguro de desgravamen (tramitado por la institución).
  • Contar con una tasación de la propiedad, que la institución financiera ordenará hacer a los profesionales que corresponda.
  • Haberse realizado un estudio de títulos de la propiedad que abarque por lo menos 10 años, por los profesionales que la institución designe y que hayan encontrado dichos títulos conforme a derecho.

¿Se pueden considerar ingresos familiares? 
Sí, para obtener un crédito se puede sumar los ingresos del matrimonio.

¿Si los ingresos no alcanzan, se puede tener un co-deudor? 
La mayoría de los bancos permiten incluir un codeudor, preferentemente familiar, el cual debe demostrar los ingresos suficientes para pagar la cuota por sí solo.

¿Se toman en cuenta los ingresos brutos o netos? 
En general se consideran los ingresos netos a los cuales se pueden sumar gratificaciones.

¿Cómo se acredita la renta requerida? 
Los siguientes son los requisitos habituales, los cuales pueden variar de una institución a otra:

Si eres Empleado:

  • Certificado de Renta y Antigüedad.
  • 3 últimas liquidaciones de sueldo.
  • Certificado de cotizaciones AFP últimos 6 meses.

Si eres vendedor:

  • Certificado de renta y antigüedad.
  • 6 últimas liquidaciones de sueldo.
  • Certificado de cotizaciones AFP últimos 6 meses.

Comerciante o Socio de Empresa:

 

  • Declaración del Impuesto Anual a la Renta de los 3 últimos años (del solicitante y de las empresas en que participa).
  • 3 últimos balances tributarios.
  • 6 últimos pagos de I.V.A.
  • En caso de ser socio, copia de la escritura de la sociedad.

Si eres Profesional Independiente: 

 

  • Declaración del Impuesto a la Renta de los 3 últimos años.
  • Fotocopias de las boletas de los 6 últimos meses.

Si eres Rentista:

  • Contrato vigente de arriendo.
  • Fotocopia de los 6 últimos recibos de arriendo de la propiedad que le genera renta.
  •  Certificado de Dominio Vigente y de Gravámenes y Prohibiciones de la propiedad que le genera renta.
  • Declaración del Impuesto a la renta de los últimos 3 años.
  • Contribuciones.

Si eres pensionado: 

  • Recibo de pago de pensiones de los últimos 3 meses.
  • Resolución que otorgó la pensión.

¿Cuál es la edad máxima para obtener un préstamo? 

La edad actual, más el plazo del préstamo, debe sumar máximo 75 años en algunas instituciones, 80 en otras.

 

 

Definiciones generales

Dividendo: El dividendo es la cuota mensual que paga el deudor por el crédito hipotecario. Éste incluye:

Amortización del capital: es la cantidad correspondiente al pago del capital prestado. Este componente va variando en el tiempo. En los primeros dividendos, es muy poco lo que se amortiza, la mayor parte del componente del dividendo es pago de intereses. Al contrario, hacia el final del período, la mayor parte corresponde al capital. Por este motivo hay que analizar muy bien si conviene comprar  con un plazo largo (20 años) pensando en vender al poco tiempo, ejemplo  3 años. Al contrario, si se está en un período final de pago de dividendos de un crédito,  en general no conviene prepagar.

Pago de intereses: es el valor del dinero. Se expresa en una tasa anual. UF más la tasa. (Para más información de tasas haga clic aquí )
Lo más habitual es que esta tasa sea fija durante todo el período. Pero también puede ser variable. En este último caso, si bien puede ser muy conveniente en un período –por ser muy bajo– se debe tener presente que puede variar hasta hacerse claramente inconveniente. Por esta razón se debe analizar las condiciones de prepago y la tasa máxima  a que puede llegar en caso que las condiciones se tornen adversas.
A partir de 2001, los intereses por concepto de créditos hipotecarios son descontados del total de la base imponible, significando una disminución en los impuestos.
Para mayor información de beneficios tributarios haga clic aquí.

Comisión: corresponde al monto a pagar por concepto de comisión que cobra el banco por la administración del crédito (letras hipotecarias). La comisión puede variar según  parámetros propios de la institución por características del solicitante, plazos, montos, etc.

Seguro de desgravamen: seguro de vida  destinado a extinguir la deuda pendiente con el acreedor, en caso de fallecimiento del deudor.

Seguro de incendio y terremoto:
el seguro lo puede obtener a través de la misma institución financiera por la cual gestiona el préstamo, o hacerlo de manera particular, donde la aseguradora se encarga de endosar el seguro en favor del banco. Si lo hace a través del banco, el cobro del seguro se hará a través de los dividendos. Esto último es la práctica más habitual. De hecho, algunas instituciones pueden poner dificultades si no se hace a través de ellas.

A grandes rasgos, cuando ocurre un siniestro en una propiedad con garantía hipotecaria producto de un crédito y la pérdida es total, la compañía de seguros entrega los fondos al banco, el cual siempre los aplica a la deuda. En caso de que exista un excedente a favor del cliente después de pagada la deuda, su destino se gestiona internamente, pues pueden existir otras deudas en el banco que utilicen garantía general. En caso de daños parciales, la compañía entrega los fondos al banco y éste tiene dos opciones: cubrir la deuda o entregar los recursos al cliente para que éste regularice los daños.

En materia de seguros, tanto de incendio como terremoto, se debe tener en cuenta la cobertura. Algunos tienen coberturas  especiales; como ser de  Primera Pérdida (lo que implica que al momento de indemnizar un siniestro no se discute el valor asegurado, o no está afecto al prorrateo), y no están afectos a depreciación para efectos de calcular la indemnización. Esto significa que a siniestros parciales se repone a nuevo.

Los seguros son anuales y existen, en general dos fechas para renovarlos, éstas son diciembre o julio de cada año.